安徽社服协召开专题研讨会：信托制的本质还是酬金制 公开透明是行业方向

背景：今年7月2日，在青岛召开的中国物业管理协会第六届理事会第二次全体会议上，发布了中物协2025年上半年工作报告。据报告透露，中国物业管理协会日前委托成都物协、武汉物协及行业专家专题研判信托制模式，并于5月在北京、成都开展专题研讨和实地调研，通过客观分析协会认为信托制模式仅是酬金制的一种方式，不宜过度宣传其作用，也将形成专题报告报送住建部相关部门。

为深入探讨当前物业管理领域关于“信托制”的争议，厘清行业发展方向，安徽省社区服务业协会于7月18日组织召开了物业管理专题座谈会。协会主要负责人、行业发展中心与物业管理分会负责人及相关专家出席了会议。

与会专家围绕物业管理制度的创新（信托制、酬金制、包干制），结合安徽、香港等地的实践案例，展开了深入研讨。重点分析了信托制的法律依据、现实争议及其对行业的影响，并就如何平衡业主权益、企业责任与政府监管，推动社区治理现代化进行了交流。专家观点主要集中在以下几个方面。

一、物业信托制本质：概念模糊与定位存疑

1.概念混淆：难称真正“信托”

当前物业领域的“信托制”与金融信托概念存在混淆。金融信托的核心是“受人之托，代人理财”，强调本金保值增值及收益分配。而当前物业“信托制”的核心仅聚焦于物业费和公共收益的资金监管与使用透明，并不涉及本金增值或收益分配权。这实质上是“委托管理”。

此外，小区物业管理具有公共服务属性，其底层逻辑与金融信托的私利属性有显著差异。生搬硬套“信托”概念并不合适。

2.本质归属：实为改良版酬金制

与会专家普遍认为信托制本并非全新制度，更像是给传统酬金制加上了强制性的透明机制和第三方（或多方）监管措施。其核心差异在于设立共管账户（业主缴纳的物业费和公共收益统一归集于此，支出需经多方审批并公开明细），物业角色转变为收取固定佣金的“服务受托方”（类似酬金制下的服务提供者），业主则获得预算表决权与查账权。它试图通过公开透明的资金流向来缓解业主与物业之间的信任危机（如对账目不清、盈利过高的质疑），但其在制度设计上未突破酬金制框架。

二、信托制的优势：透明化与赋权

1.提升透明度

信托制将物业费被视为“公共基金”，设立公共资金池，强制要求公开透明财务体系，通过收支明细、第三方监督，实现资金使用阳光化，缓解业主对物业“暗箱操作”的担忧。

2.强化业主参与

理论上，契约强化业主地位，明确赋予业主知情权、监督权和收益权，推动业主从“被动缴费者”向“主动治理者”转变，提升参与意识。共同财产的纽带或可增强社区凝聚力。

3.促进权责清晰与服务优化

明确各方权责关系，理论上可推动物业企业与业主形成良性互动，促使服务向精细化、专业化发展。

三、信托制的核心问题与挑战

1.法律定位不明，权责风险突出

（1）缺乏顶层法律支撑

现行《物业管理条例》及配套文件（如发改委收费办法）仅明确规范了“包干制”和“酬金制”。“信托制”缺乏法律依据，导致权责界定模糊（如收费合法性、纠纷处理依据）。信托信用基础（经济能力、法律责任、契约精神）的关键要素未明晰，后续立法与规范缺乏根基。

（2）责任界定困难，关系复杂化使风险陡增

从“物业-业主”双边关系变为涉及“物业-业主-第三方（如监管方）-社区”的多方关系，交易成本增加。一旦发生安全事故（业主受伤、盗窃）、欠费等纠纷，责任主体难以清晰界定。

（3）“私利”与“公益”的潜在冲突

信托制度本身侧重个体意志和私利，这与物业服务维护共同利益、需团体协作的本质存在内在冲突，可能引发新的治理难题（如少数业主阻碍公共利益事项）。

2.效率低下与成本攀升

（1）决策流程拖沓

信托制设计的初衷是好的，让每一分钱花得明明白白，业主有知情权、参与权。但追求完全透明可能导致审批程序繁琐（如日常支出需多方签批，如同动用维修资金），特别是对大项目需要广泛业主参与（“一户反对即需反复沟通”），协调成本极高，易导致维修/服务滞后，引发新的不满。对业主共识及业委会能力要求极高。

（2）管理成本增加

物业需投入大量精力用于流程衔接和多方沟通，可能挤占服务资源。引入第三方监管（审计、公证）的费用最终转嫁至业主，加重负担。

（3）模式未必解决根本问题

仅靠共管账户并不能真正提升服务品质。公开透明是手段而非目的。

3.收费与激励难题

（1）缺乏有效催费机制

物业按固定比例收取酬金，缺乏对提升收费率的直接经济动力；对业主欠费行为的约束机制不明确或不有效，无法从根本上解决业主欠费，同时又可能会产生对欠费业主无法催费的新问题。

（2）成本挤压服务质量风险

监管成本、评估成本等额外开支消耗物业费，若物业报酬无相应保障机制，可能导致服务质量下降。

4.“公开透明”标签化的误区

公开透明本身是行业发展的内在要求，但并非信托制的专属标签。包干制和酬金制同样可以实现财务与服务过程的透明化（如通过管理规约、信息化公示平台等）。

5.政府角色的两难

深度介入共管流程（如账户监管、争议裁决）使政府从“裁判员”变成“参与者”，承担额外监管压力和潜在兜底责任（业主不满易直接追责政府），既与“简政放权”相悖，有可能会带来新的“隐患”。

6.约束机制不对等

现行设计侧重约束企业，但对业主的履约义务（如按时缴费、理性参与）和违约责任约束模糊或缺乏操作性。健康的合作需双向约束。

7.未触及行业核心矛盾

目前物业管理行业核心矛盾是服务价值的认知错位，并非单纯财务不透明。

四、结论与反思：价值、局限与发展路径

1.核心价值与局限性并存

信托制的探索价值在于其对公开透明和业主赋权的强调（尤其在缓解初期信任危机方面），对传统“包干制”和“酬金制”有借鉴意义。但其并非一个成熟、独立的制度模式，本质上可视为酬金制的改良版或特殊实践形式。其宣称能解决行业所有问题的理论依据不足，实践也证明存在诸多难以克服的障碍。传统的包干制和酬金制是借鉴国外及香港的成功经验，同时又经过多年深圳及内地物业管理实践的基础上确定的，信托制模式是在既无国外先进经验借鉴，也缺乏内地运作成熟经验的基础提出并推广的。

2.并非解决问题的“万能良方”且定位不清：

法律根基缺失： 缺乏合法性基础是根本硬伤。操作效率低下： 复杂的共管机制可能导致效率损失，影响服务质量。无法覆盖行业核心痛点： 如收费率保障难、业委会协调难、物业合理报酬保障难等问题，信托制未能提供系统性解决方案。概念与名实不符： 生硬嫁接“信托”概念不仅不准确，还易产生误导。

3. 透明化≠信托制，公开透明的方向正确，实现路径多元

推动物业管理公开透明是行业共识和必由之路，但其实现不应等同于必须采用信托制。公开透明是手段，可通过完善现有包干制、酬金制下的信息披露规则、引入信息平台等实现，而非某种模式的专利。提升服务质量与业主满意度才是根本目标。业主要在现有模式中争取和保障知情权、监督权，同样能实现透明目标。

4. 信托制尚未成熟，推广需高度谨慎，尊重多样性与基础条件

信托制目前仍处于理想化探讨与实践初期阶段。法律支撑、社会信用基础（如业主契约精神与专业能力）、配套成本消化机制均未成熟，存在法律漏洞、权责不清、成本效率问题，不宜过度宣传推广，更非解决行业痛点的“万能药”。

因地制宜至关重要：不同小区（新建/老旧、成员构成复杂程度等）管理难度各异，强制“一刀切”推广信托制过于仓促且风险巨大。应允许多种模式并存竞争，在实践中检验。

企业自主探索可行，行业层面应审慎：物业服务企业基于自身情况自愿尝试探索无可厚非，但行业不宜将其作为“先进模式”大力推广，更应警惕过度宣传可能带来的市场误导和对行业逻辑根基的潜在冲击。

五、共识与发展方向

与会专家达成共识：无论采用何种物业管理模式，物业服务企业都应着力提升公开透明度、保障业主知情权与参与权，持续优化服务质量，切实提高业主满意度，这才是推动社区治理现代化的根本路径。模式能否健康运行，关键在于“法律明晰、权责对等、执行顺畅”，而非依赖于新造概念。信托制在特定情境下的局部探索有其价值，但其上升到行业解决方案层面还距离很远。

当前物业管理行业的核心要务不是追求模式光环，而是回归服务本质，提升专业度，明确服务标准，重塑定价逻辑，转变业主认知错位。